家を引き払うとき原状回復はどこまで必要なの？

原状回復と聞いてピンとくる方はそこまで多くないと思います。
今、アパートやマンションにお住まいの方は退去時に原状回復を行う必要があるかもしれません。
家を引き払う時に、必要な知識になりますので賃貸をしている方はぜひ読んで下さい。
原状回復についての知識がある方はあんまりいないので不動産屋さんのカモにならないように気をつけましょう！

原状回復とはなに？

賃貸借契約では、契約終了後、賃借人は物件を「原状に回復して」明け渡さならければならない旨が規定されているのが通常です。
賃貸人（大家さん）がこの原状回復義務に基いて、
フローリング替え・クロス張替え・鍵の交換費用等の原状回復の費用として敷金から清算するとき、
原状回復費用の対象となる範囲や金額をめぐって賃貸人と賃借人が争う・・・これが原状回復で紛争になるオーソドックスな経緯です。
不動産を賃貸する際には契約書の確認は怠ってはいけません。
めんどうなのでなぁなぁになりがちですがきちんと確認しましょう。

退去時にどっちの負担で修繕するの？

原状回復とはガイドラインによると・・
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意又は過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としています。
難しい単語が並んでいますが原状回復ガイドラインによると、むちゃくちゃな使い方をしない限り原状回復の義務をしなくていいように書かれています。
しかし、使っていたのは借りていた方なので費用負担は当たり前な気がしますので大家さんからみた場合納得できないでしょう。
法律上ではどうなっているのでしょうか。

なんで賃借人（借りた側）負担なの？

民法第400条に賃貸人（貸した側）と賃借人（借りた側）について記載があります。
それによると賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています。
つまり建物の賃借の場合には、建物の賃借人として一般的に要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。
通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれると考えられます。
賃借人が、わざとかうっかり不注意で賃借物に対して損耗・損傷等を生じさせた場合には、賃借人は、善管注意義務違反によって損害を発生させたことになるので、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。
これは至極真っ当なことでしょう。
つまり通常通り使っていれば原状回復義務は免れることになります。
とはいっても、どのくらいお金を払えばいいのかは気になるところですよね。

どこまでお金を払う必要があるのか

ガイドラインによると、
原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化しています。
勘違いされる事が多いようですが、借りた側は借りた時に元の状態に戻す必要はないという事です。

つまり経年劣化による損傷などは借りる側に原状回復義務はないということになります。
何年も同じところに暮らしていると、生活による劣化は当然起こるものであるという考え方です。
汚く使っていいわけではないですが、長年使っていれば汚れるのも当たり前という考え方です

原状回復にかかる費用の相場はいくらなの？

原状回復工事には、
借りていた年数や工事が必要な箇所、広さによって費用に差はあるものの2万円程度〜60万円程度までにおさまる場合が多いようです。
劣化や損傷によってかかる費用もバラツキがあります。
とはいえ、なるべく余計な出費はしたくないので、賃貸借契約（部屋を借りる時の契約）の時に注意すべきところはどこでしょうか？

契約時にどんな点に注意すればよいのか？

退去するときの修繕費用等のトラブルは、
入居時にあった損耗・損傷であるのかそうでないのか、損耗・損傷の時期などの事実関係がハッキリとしないことが、原因のひとつです。
だからこそ、入居時と退去時においては、契約書の確認（特に特例がある場合は注意が必要です）や賃貸人・賃借人双方が立ち会い写真を撮るなどして、物件の状況を確認して置くことがのちのトラブルを避ける最善の方法です。
事前に対応をしておけば、退去時の損耗・損傷が入居中に発生したものであるかそうでないかが明らかになるだけでなく、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルを最小限に抑えることができます。
立会いが難しい場合がほとんどだと思いますので、携帯電話やスマホで写真を撮っておけば安心です。

どんな損傷が原状回復（借りた人の責任）の対象になるのか？

賃借人（借りた人）の責任にならないもの

原状回復ガイドラインから抜粋してみましたが生活している上で損傷したものについては責任にならないようです。
家具設置による床・カーペットのへこみ、設置跡テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち賃借人（借りた人）所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲・ピンの穴設備・機器の故障・使用不能（機器の寿命によるもの）
上記は、責任にならないそうです。
もちろん契約書によりますが、画鋲でポスター貼っても大丈夫なことは知りませんでした。
テレビの壁掛けにホッチキス（ステイプラー）を使うのも大丈夫なようですね。

賃借人（借りた人）の責任になるもの

原状回復ガイドラインに記載があったものの抜粋です。
飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ、冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損、引越作業等で生じた引っかきキズ、不注意によるフローリングの色落ち日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油、結露を放置して拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食、喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合、重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡、落書き等故意による毀損ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損、鍵の紛失または破損による取替え、戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去。
上記だそうです。
雑草の除去・・。都会に住んでいる人は殆ど対象にならないのではないでしょうか。
特に上記ですとトイレ周りの水アカやカビは掃除しにくい所なので日頃から気をつけておく必要があります。

まとめ

原状回復についてまとめてみましたが、賃貸借契約において紛争がたくさん起こったので原状回復ガイドラインができたそうです。
確かに、大家さんも、家を借りる人も法律知識が豊富な人は少ないので、最終的に喧嘩になってしまう気持ちは分かりますね。
家を借りる事も人と人との関わりが大切だと思います。普通に生活を送っている中で、大家さんと顔を合わせる機会がある方はあまりいないと思われますが、
信頼関係を築いていくことは大切なことです。
ガスや電気の定期点検の協力や契約時に取り交わした約束・家賃の滞納をしないなどのルールを守っていい関係で契約満了を迎えたいですね。